एडवोकेट संजय पांडे-
कई मकान मालिकों का कुंवारे या अकेले रह रहे लोगों को घर किराये पर देने का अनुभव अच्छा होता है. साथ ही, कुंवारे लोगों को किराए पर लेना फ्लैट मालिक के लिए अधिक फायदेमंद होता है क्योंकि वे आपस में खर्चों को विभाजित करके अधिक भुगतान करने को तैयार होते हैं। लेकिन शहरों में हाउसिंग सोसाइटी अक्सर यह नियम बनाती है कि कोई भी मकान मालिक किसी अविवाहित पुरुष या महिला को – ‘बॅचलर्स का बुरा अनुभव है, लड़कियों या लड़कों को लाना, शराब पीना, देर रात पार्टी करना या सुरक्षा गार्डों से बहस करना, अपराधी हो सकते हैं, आदि बहानों से उन्हें घर किराए पर देने से रोका जाता है. फ्लैट मालिकों की भी आमतौर पर यह धारणा होती है कि अगर कोई परिवार फ्लैट में रहता है, तो वे फ्लैट की बेहतर देखभाल करेंगे। इसके अलावा, समाज और पड़ोसियों से कोई शिकायत नहीं होगी.
नतीजतन, कई पढेलिखे और अच्छी पार्श्वभूमी के लोग भी जब शहर में शिक्षा या रोजगार के लिए आते हैं तो उनके साथ दुर्व्यवहार और अपमान का बर्ताव किया जाता है । तो सवाल यह उठता है कि अगर समाज की पुलिसगिरी करने वाले लोग यदि उन्हें कई पूर्वाग्रहों के आधार पर रहने नहीं देंगे, तो ये लोग कहां जाएंगे? मुंबई, बैंगलोर, हैदराबाद, पुणे, ठाणे और चेन्नई जैसे शहरों में आने वाले नौकरी के इच्छुक उम्मीदवारों के लिए छात्रावासों की संख्या बहुत कम है और पर्याप्त नहीं है।
क्या ये नियम कानूनी रूप से बाध्यकारी हैं? तो नहीं। पुलिस सत्यापन और सभी कानूनी दस्तावेज होने पर उन्हें जाति, धर्म, पंथ या लिंग के आधार पर फ्लैट किराए पर लेने से कोई नहीं रोक सकता है। सोसायटी के सदस्यों को नैतिक पुलिसिंग का कोई अधिकार नहीं है। कुछ चुनिंदा लोगों के व्यवहार को मानक मानकर मानदंड नहीं बनाए जा सकते। कानून के सरल शब्दों में, घर का स्वामित्व सोस्यती के पास नहीं बल्कि फ्लैट मालिक के पास होता है। इसलिए घर किसे किराये पर वो दे, इसपर सोसायटी अडंगा नहीं डाल सकती.
यह फ्लैट मालिक का विवेक है जिसके तहत वो कानून द्वारा निर्धारित उचित नियमों और शर्तों के अधीन अपने फ्लैट को किसी को भी किराए पर देने का अधिकार रखता है। बस इतना ही जरुरी है कि वह अपने फ़्लैट को वाणिज्यिक या अवैध गतिविधियों के लिए किराए पर न दें। सोसायटी के प्रत्येक सदस्य को अपनी इच्छा से अपना मकान किराए पर देने का अधिकार है और सोसायटी बॅचलर्स या सिंगल लोगों को प्रतिबंधित नहीं कर सकता है। नए मॉडल उप-नियमों से ‘लीव और लाइसेंस’ के आधार पर फ्लैट देने के लिए सोसायटी की पूर्व अनुमति लेने की शर्त को हटा दिया गया है। केवल यह कि सदस्यों को विधिवत पंजीकृत किरायेदारी समझौते की एक प्रति और निकटतम पुलिस स्टेशन में जमा किए गए किरायेदारों के विवरण की एक प्रति प्रस्तुत करके किराए पर लिए जाने वाले फ्लैट के बारे में सोसायटी को सूचित करना आवश्यक है।
सोसायटी ‘गैर अधिभोग शुल्क’ ले सकती है लेकिन सोसायटी मनमानी नहीं कर सकती। हाउसिंग एसोसिएशन अपने नियम खुद बना सकते हैं। विस्तृत दिशा-निर्देश या उप-नियम हैं जो प्रत्येक हाउसिंग सोसाइटी पंजीकृत होने पर अपनाती है। ये नियम और विनियम आवास संगठन के दिन-प्रतिदिन के संचालन को नियंत्रित करते हैं और इसके सुचारू संचालन के लिए महत्वपूर्ण हैं। व्यक्तिगत समाजों को अपने उपनियमों के आधार पर किरायेदारों को मना करने का कानूनी अधिकार है। कई मामलों में, इस तरह के उपनियमों को इसे प्राप्त करने के लिए एक विशेष तरीके से व्याख्या की जाती है। हालांकि, उन्हें ऐसा करने का कोई संवैधानिक अधिकार नहीं है। मकान मालिक केवल किरायेदारी समझौते और उसके नियमों और शर्तों से बाध्य है। उस किराये के समझौते के किसी भी खंड या किसी नियम के उल्लंघन के मामले में, केवल उस स्थिति में, सोसायटी को फ्लैट खाली करने के लिए कहने का अधिकार है, अन्यथा किसी को भी अपना घर किसी को किराए पर देने में हस्तक्षेप करने का अधिकार नहीं है।
अगर सोसाइटी घर किराये पर देने पर अड़ंगा लाए तो क्या किया जा सकता है?
महाराष्ट्र सहकारी समिति अधिनियम में सोसायटी के परिसर के भीतर ‘निषिद्ध और प्रतिबंधित’ क्षेत्रों के लिए कोई प्रावधान नहीं है। यदि सोसायटी नियमों और विनियमों का उल्लंघन करती है और फ्लैट मालिक के साथ दादागिरी कर रही हो, तो सोसायटी के पंजीकरण को रद्द करने के लिए सहकारी समितियों के रजिस्ट्रार को शिकायत आवेदन भेजा जा सकता है। वह कानूनी कार्रवाई भी कर सकता है और एक दीवानी मामला दर्ज करके समाज को बॅचलर्स को बेदखल करने से रोकने वाला निषेधाज्ञा प्राप्त कर सकता है। सोसायटी के वरिष्ठ पदाधिकारी को समझौता दिखाकर बेदखली के लिए न्यायालय का आदेश प्रस्तुत करने के लिए कहा जा सकता है। मामला दर्ज करने से पहले सोसायटी को एक नोटिस दिया जा सकता है कि ‘क्यों उसके अवैध कृत्यों के खिलाफ उचित कानूनी कार्रवाई नहीं की जानी चाहिए और कानून का पालन करते हुए कहीं भी शांति से रहने के मौलिक और संवैधानिक अधिकार के उल्लंघन के लिए उचित मुआवजे का दावा किया गया है’। अधिक शारीरिक एवं मानसिक प्रताड़ना, प्रताड़ना, लड़ाई, तनाव, गाली-गलौज, पिटाई की स्थिति में स्थानीय पुलिस में लिखित शिकायत दर्ज कराई जा सकती है। और अदालत से इस तरह के अवैध निष्कासन के खिलाफ निषेधाज्ञा प्राप्त कर सकती है।
सोसायटी उपनियम बड़े हैं या संवैधानिक अधिकार?
उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के तहत सोसायटी को “सेवा प्रदाता” के रूप में वर्गीकृत किया गया है, जिसे उपभोक्ता न्यायालयों के कई निर्णयों द्वारा प्रबलित किया गया है। समाज की एकमात्र जिम्मेदारी अपने सदस्यों को “सामान्य सेवाएं और सुविधाएं” प्रदान करना है, जिसका कानूनी रूप से “सामान्य सेवाएं और सुविधाएं” भी है।
भारतीय संविधान के अनुच्छेद 14 और 15 में कानून के समक्ष समानता का प्रावधान है। इस धारा के तहत धर्म, जाति, लिंग, जन्म स्थान या इनमें से किसी के आधार पर भेदभाव निषिद्ध है। भारत के संविधान के अनुसार भारत के प्रत्येक नागरिक और गैर-नागरिक को प्रतिबंधित और प्रतिबंधित क्षेत्रों को छोड़कर, भारत में कहीं भी रहने (निवासी) का मौलिक अधिकार प्रदान किया गया है। पूरे भारत में किसी भी अपार्टमेंट अधिनियम में सोसायटी परिसर के भीतर “निषिद्ध और प्रतिबंधित” क्षेत्रों के लिए कोई प्रावधान नहीं है। इसके अलावा, भले ही “बॅचलर किरायेदार” हो उसे भी “किरायेदार” के रूप में उसके अधिकारों से सोसायटी प्रतिबंधित (प्रतिबंधित) नहीं कर सकती.
क्या समाज के उपनियमों या बाय-लॉज को चुनौती दी जा सकती है?
समरमल केजरीवाल बनाम विश्व सहकारी आवास सोसायटी के मामले में, माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने अपनी पसंद के किरायेदार को बनाए रखने के मालिक के अधिकार को बरकरार रखा। इसी तरह सेंट एंथोनी को-ऑपरेटिव के मामले में, बॉम्बे हाईकोर्ट ने समाज के खिलाफ फैसला सुनाया और संशोधित उप-नियमों को खारिज कर दिया, जिसके द्वारा समाज ने एक विशेष धर्म के व्यक्तियों की सदस्यता को प्रतिबंधित करने की मांग की थी।
किसी व्यक्ति के मौलिक अधिकारों का उल्लंघन करने वाले किसी भी नियम को अदालत में चुनौती दी जा सकती है। हाउसिंग सोसाइटी के नियमों को कानून का दर्जा नहीं है। प्रत्येक भारतीय नागरिक को देश में कहीं भी रहने का अधिकार है और किसी को भी धर्म, वैवाहिक स्थिति, जाति, लिंग, भोजन की आदतों या वैवाहिक स्थिति के आधार पर भेदभाव करने की अनुमति नहीं है। ऐसे मामले हैं जहां किरायेदारों ने कई मामले दायर किए, लड़े और जीते। ये नियम समाज द्वारा बनाए गए कानून नहीं हैं, इसलिए यदि किसी व्यक्ति को लगता है कि एक नागरिक के रूप में उसके अधिकारों का उल्लंघन किया गया है, तो उसे चुनौती दी जा सकती है।
यह जरुरी है कि लोग किसी भी प्रकार के भेदभाव या उत्पीड़न का अनुभव करने पर कानूनी सहारा लें। इस तरह के छोटे-छोटे कदम देश में कानून के शासन को मजबूत करने और ‘सभी के लिए आवास’ के लक्ष्य को हासिल करने में काफी मददगार साबित होंगे।
एडवोकेट संजय पांडे
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अधिवक्ता, उच्च न्यायालय, बॉम्बे
